[24.09.2005]
ЖКХ – это выгодно?
Как можем мы считать управление жилым фондом выгодным бизнесом, когда десятилетиями мы убеждались в обратном? За это время дома медленно, но верно приходили в упадок. И то, что делается в городе, чтобы привести их хотя бы в относительный порядок, трудно назвать кардинальным решением жилищно-коммунальных проблем.
Денег нет
Ну не хватает их на все, сколько бы мы ни платили! От городских чиновников постоянно слышишь, что уровень платежей населения явно недостаточен для того, чтобы устранить течь кровли или осушить подвалы. А когда дело дойдет до фасадов - непонятно вообще. Многое, конечно, и делается в последние годы – вроде ремонта подъездов и замены лифтов. Что касается других «дыр», то они себя в полной мере проявили этой весной (вспомните падающие сосульки!). И стало ясно, что специалисты не могут наладить даже правильную очистку крыш от снега. Да и ремонтируют, зачастую, некачественно – экономят.
И вот в таком состоянии жилой фонд вскоре (а именно, первого марта следующего года) окажется в нашем с вами управлении. Этого требует новый жилищный кодекс. Жилой фонд распадется на объекты – конкретные дома с конкретными собственниками. И все дальнейшее – и крыши, и подвалы, и придомовая территория -станет только их делом.
Где эти специалисты?
Это, конечно, правильно, что каждый должен заниматься тем, что умеет. Только можно ли доверить обслуживание дома тем же жилищникам, которые до сих пор проявляли себя не с самой хорошей стороны? Тем жилищникам, которые – за редким исключением – плохо ремонтировали, плохо чистили, плохо мыли? Но именно им и придется довериться. По той простой причине, что выбирать-то нам особенно и не из кого. Разве что найдется в доме человек, который возьмется за управление и в этом преуспеет. А дядя Вася, житель этого же дома, станет замечательно ремонтировать краны и починять перегоревшую электропроводку…
Хочется, ах как хочется, чтобы не стало хуже после очередной, жилищной, реформы… Но, к большому нашему сожалению, пока вот только это «хочется» и есть единственная наша реальность. Да и сами жилищники наверняка еще и не представляют, как им будет работаться в качестве управляющих компаний. Опыта такого у них не было.
И в этой связи мы готовы поделиться вот какой новостью: в нашем городе вот-вот будет выделена площадка, на которой немецкая компания «Петер Дуссманн Восток» станет реализовывать экспериментальный проект как раз в качестве управляющей компании. Причем понятие «экспериментальный» к самой этой фирме не относится, поскольку «Петер Дуссманн Восток» занимается управлением объектами недвижимости уже 40 лет. На сегодняшний день сфера деятельности фирмы – это 25 стран, а штат сотрудников составляет более 50 тысяч человек.
Соглашение о намерениях
На прошлой неделе муниципалитет и компания «Петер Дуссманн Восток» подписали такой документ. Компании предложено сделать выбор – одной площадки для реализации проекта из 20-ти предложенных. Как рассказал корреспонденту «НДН» гендиректор компании Виктор Тимохин, одним из главных критериев выбора станет не столько качество жилого фонда, сколько количество квадратных метров. Так, если фонд, за управление которого берется фирма, меньше 150 тысяч кв. метров, то это не будет рентабельным. А вот в том, что это в принципе бизнес рентабельный, представитель компании не сомневается.
За счет чего?
Вопрос интересный. Причем настолько, что новосибирские специалисты, которые уже знают о приходе немецкой компании в жилищно-коммунальную отрасль Новосибирска, на этот вопрос ответить не могут. То есть всех это дело волнует. А почему нет, если по новому жилищному кодексу каждому дому полагается управляющая компания, и, значит, простор для проявления способностей со стороны жилищников - просто необозримый! В общем, каждый желает знать, за счет чего можно от этой убыточной отрасли (по крайней мере, так нам внушалось долгими зимними вечерами) получить прибыль.
И, конечно, на этот вопрос совершенно точно немецкая компания ответить может. Потому и заинтересовалась новым рынком – пообъектным управлением многоквартирных домов. То есть, получается, новый жилищный кодекс позволяет сделать, извините, из дерьма – конфетку. Правда, на это способны только люди, которые сумеют отказаться от предыдущей неуспешной практики и внедрить совершенно новую, успешную.
Все мы, разумеется, люди разные. Кто-то, услышав, что их домом будет управлять немецкая компания, с ужасом воскликнет: «Мама! Немцы идут!» А кто-то, помня про немецкую приверженность к аккуратности (у меня, например, была подруга, которая каждый божий день мыла окна в своей квартире. Уехала, кстати, в Германию…), только порадуется. Лично я бы с огромным удовольствием доверила свое жилье этой управляющей компании. С одной стороны, - потому, что наши специалисты до сих никаких чудес показать не смогли. То есть хуже быть не должно. Ну а с другой… - надо все-таки посмотреть на результаты.
О результатах управления домами компанией «Петер Дуссманн» в России можно судить по Петербургу. Там проект уже реализуется. Только о прибылях пока не говорится вовсе, потому что сначала в сильно изношенный, дореволюционной постройки, жилой фонд надо только вкладывать. Договор с властями заключен до 2014 года, и уж за такой срок компания намерена сделать его эксплуатацию прибыльной. Как, впрочем, и у нас.
Итак, что, по мнению Виктора Тимохина, сыграет на прибыль. Прежде всего, компания оставляет за собой право аренды нежилых помещений. По мере возникновения заявок от потенциальных арендаторов компания намерена приводить их в порядок. Подвалы будут осушать, чердаки – превращать, к примеру, в студии для художников. Это, конечно, лишь одна идея (насчет чердаков) – когда придет время, наверняка найдутся и другие. Главное – чтобы был хозяйский глаз да творческий подход.
Кстати, «оставляет за собой право аренды» не означает, что решение будет приниматься без участия жителей. В конце концов, именно жители становятся собственниками. Но управляющая компания (в данном случае – немецкая), как нам думается, выстроит процесс правильно. Тем более, что деньги от аренды, прежде всего, пойдут на текущие и капитальные ремонты зданий.
Еще один шаг на пути к порядку – установка водосчетчиков на дом и в квартирах. На дом компания ставит счетчики за свой счет, на квартиры – предложит собственникам кредит. Будут и датчики температуры – чтобы знать, того ли качества поставляется услуга. По словам Виктора Тимохина, надо только приучить монополистов к новым правилам взаимоотношений.
Чтобы оптимизировать процесс обслуживания дома, от нормативов, принятых в нынешних ЖЭУ, компания откажется. «Бабка, тряпка и совок» - такой фразой определил Виктор Тимохин современное состояние уборки. Так вот вместо «бабки» делом займется хаус-мастер. Это такой универсальный мужчина (наверняка мужчина!), который, по сути, является хозяином дома. Он умеет убирать двор и подъезд, чинить электрическую начинку дома, он же и сантехник. Его сотовый телефон всегда включен, а значит, хаус-мастер всегда доступен любому жителю дома. Компания выдает ему оборудование тысяч на 50-60 рублей, и это явно не тряпка с совком. А значит, и производительность труда намного выше. Стимул есть – высокая зарплата. Ну и результат труда.
Кроме хаус-мастера есть бригада, в которую входят более узкие специалисты. Есть подрядчики: их нанимают, в том числе, и для ремонта кровель. Кстати, персонал, как правило, подбирается без «коммунального прошлого», как сказал Виктор Тимохин. По понятным причинам.
А что же жители?
Тарифы на оплату коммунальных услуг остаются на том уровне, который установлен муниципалитетом. И расценки на платные услуги (например, установка новой ванны) - в таких же пределах. Так что жители не должны оказаться без штанов из-за того, что им предложено более высокое качество работ.
А как же право собственников на выбор управляющей компании? Это требование жилищного кодекса будет соблюдено. Скажем, если на территории экспериментальной площадки есть какой-нибудь жилищно-строительный кооператив и его правление решит продолжить свою деятельность, этот дом просто выпадет из сферы управления компании «Петер Дуссманн». А вообще, как только компания определится с площадкой, начнется работа с жильцами – встречи, разъяснения, митинги, можно сказать. Не факт, что процесс пройдет безболезненно. Впрочем, посмотрим, и уже скоро.
Исходный текст
Светлана Горченкова